Was bedeutet Nettomiete, Bruttomiete, Kalt- und Warmmiete?
Die Betriebskosten oder auch Nebenkosten genannt sind Bestandteil der Miete. Man nennt sie auch zweite Miete. Per Post bekommt man einmal jährlich die Nebenkostenberechnung. Oft treten böse Überraschungen auf. Ein Drittel aller Jahresabrechnungen aber enthalten Fehler.
Beachten Sie folgendes: Nettomiete oder auch Kaltmiete genannt ist die Miete, die Sie ohne die Nebenkosten zahlen müssen. Die Bruttomiete oder auch Inklusiv- oder Warmmiete genannt ist die Miete, die die Kaltmiete und die Nebenkosten enthält. Die Betriebskosten bei Verträgen mit Bruttomiete, können im Prinzip nicht erhöht werden. Die Erhöhung der Nebenkosten wird im Mietvertrag geregelt.
Sie müssen auf jeden Fall überprüfen, ob die berechneten Nebenkosten überhöht sind. Sie müssen aber genau sagen, wo Ihr Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit übertretet.
Wenn sich die Nebenkosten erhöhen, muss Ihnen Ihr Vermieter genau darlegen, was sind die Ursachen dafür. Wenn er aber das nicht erläutern kann, dann ist es fast klar, dass er unnötige Erhöhungen der Kosten verursacht hat. Z.B. Verdoppeln sich die Kosten für Wasser im Vergleich zum vorigen Jahr, ist ein Zeichen, dass die Kostensteigerung nicht legitim ist. Der Vermieter kann keine konkreten Gründe dafür nennen.
Die hohe Nebenkostenberechnung wird meistens von den ständig steigenden Energiekosten verursacht. Diese Angaben stimmen aber nicht immer. Wie schon gesagt, ein Drittel aller Jahresabrechnungen Fehler enthalten.
Es passiert oft, dass die Mieter hohe Nebenkosten zahlen, weil der Vermieter Kosten zu der Rechnung hinzufügt, die er nicht abrechnen darf.
Sie als Mieter müssen wissen, dass die Nebenkosten im Mietvertrag genau beschrieben werden müssen. Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung zu den Nebenkosten steht, so müssen Sie nichts zusätzlich zum Mietzins zahlen. Es gibt eine Ausnahme: Die Kosten für die Heizung. Wenn Sie die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet haben, dann ist es nicht obligatorisch dies im Mietvertrag festgelegt zu werden.
Was zählt zu den Nebenkosten?
In der Betriebskostenverordnung ist geregelt, was zu den Nebenkosten zählt:
- Die Kosten für die Grundsteuer
- Die Kosten der Wasserversorgung
- Die Kosten der Entwässerung
- Die Kosten für die Heizung
- Warmwasserkosten
- Die Kosten für den Aufzug
- Die Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Die Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Die Kosten der Gartenpflege
- Die Kosten der Beleuchtung
- Die Kosten der Schornsteinreinigung
- Die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung
- Die Kosten für den Hausmeister
Wichtig: Nur die hier aufgelisteten Kosten können überhaupt Nebenkosten sein. Nur diese Kostenarten darf der Vermieter zusätzlich zur Miete verlangen.
Vermieter versuchen oft Kosten zu verlangen, die nicht zu den Betriebskosten gehören. Reparaturen sind z. B. keine Betriebskosten. Auch Verwaltungskosten oder Kontogebühren dürfen nicht in Rechnung gestellt werden.
Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale
Die Mieter zahlen meist die Nebenkosten monatlich. Was die monatliche Summe beträgt, wird im Mietvertrag vereinbart. Es gibt kleinen Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale.
Vorauszahlung
Wenn Sie eine monatliche Vorauszahlung leisten, muss der Vermieter jährlich über die Nebenkosten abrechnen. Wenn sich die Nebenkosten in der entsprechenden Abrechnungsperiode höher erweisen, müssen Sie eine Nachzahlung leisten. Oder Sie haben zu viel vorausgezahlt. Dann werden Ihnen Nebenkosten rückerstattet.
Pauschale
Bei einer Pauschale sind alle Nebenkosten abgegolten. Mit der monatlich gezahlten Pauschale, haben Sie schon alle Nebenkosten abgedeckt. Sogar, wenn die Preise auf einmal viel steigen, darf der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Es kann aber auch passieren, dass die Nebenkosten niedriger sind als die gezahlte Pauschale. Dann werden Ihnen Nebenkosten nicht rückerstattet.
Die künftige Pauschale kann erst dann erhöht werden, wenn dies im Mietvertrag steht.
Zahlungs-Mix in Bezug auf Nebenkosten
Sie können sich für ein Zahlungs-Mix in Bezug auf Nebenkosten verabreden. Das muss natürlich im Vertrag stehen. So können Sie für bestimmte Nebenkosten eine Pauschale verlangen. Bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten können Sie eine monatliche Vorauszahlung verlangen.
Nach welchem Verteilerschlüssel die Kosten abgerechnet werden
Für die Nebenkosten-Abrechnung ist es wichtig in der Regel den Anteil der Wohnfläche. Sie können aber auch einen anderen Abrechnungsschlüssel verlangen. Folgende Verteilschlüssel sind möglich:
Wohnfläche
Anzahl der Personen, die in der gemieteten Wohnung leben
Anzahl der Wohnungen in einem Mietshaus
Der Abrechnungsmaßstab wird meistens von der gemieteten Wohnfläche gebildet. Die Wohnfläche steht im Mietvertrag. Beachte Sie: Wer eine Wohnung mietet sollte die Flächenangaben genau prüfen. Sind die Unterschiede größer als 10%, können Sie Mietreduzierung anfordern. (Lesen sie mehr darüber hier)
Verbrauchsabhängige Kosten
Verbrauchsabhängige Kosten für Wasser oder Müll kann man nach der Wohnfläche abrechnen.
Diese Kosten kann man aber auch nach dem wirklichen Verbrauch der einzelnen Mieter abrechnen.
Die Kosten für den Aufzug werden nach der Größe der Wohnfläche abgerechnet. Dies gilt nicht für Erdgeschoss-Wohnungen.
Die Kosten für Gas-Etagenheizungen und Gas-Warmwassergeräte werden nach Wohneinheiten abgerechnet. Das gilt für den Fall, wenn nicht alle Wohnungen eines Mietgebäudes mit diesen Geräten ausgestattet sind.
Sie müssen darauf achten nach welchem Verteilerschlüssel die Kosten abgerechnet werden. Das müssen Sie mit dem Vermieter vor einem Abrechnungsperiode bestimmen. Wenn im Mietvertrag steht, nach welchem Verteilerschlüssel abgerechnet wird, kann der Vermieter das nicht einseitig ändern.
Wenn im Miethaus eine Wohnung leer steht, muss der Vermieter die anteiligen Nebenkosten bezahlen.
Überprüfen Sie immer die Betriebskosten-Abrechnung. Sehen Sie die Original Rechnungen im Zeitabschnitt von 30 Tagen nach Übergabe der Abrechnung
Sie bekommen die Betriebskosten-Abrechnung spätestens ein Jahr nach der Abrechnungsperiode. Die Betriebskosten-Abrechnung muss in schriftlichen, verständlichen Form sein. Der Vermieter kann im Prinzip nach dieser Frist keine Nachforderungen stellen. Der Vertreter darf nichts mehr korrigieren, sogar wenn er eine Nebenkostenart vergessen hat, was ein Plus für den Mieter sein kann.
Ausnahme: Nach Vorlage der Abrechnung darf der Vermieter eine Nachzahlung verlangen, im Falle, dass Sie den vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen nicht nachkommen.
Verjährungsfrist
Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und fängt am Ende des Jahres an, in dem die Abrechnung dem Mieter vorliegt.
Prüfen Sie immer die Abrechnungen
Bekommen Sie am Ende der Abrechnungsperiode Ihre Abrechnung, eilen Sie nicht sie zu zahlen. Prüfen Sie sie sorgfältig. Eine Abrechnung, die nicht den gesetzlichen Bestimmungen entspricht ist in der Regel unwirksam. Sie haben das Recht, die Original Rechnungen im Zeitabschnitt von 30 Tagen anzusehen.